이번 생에 내 집 마련 가능할까요?

중소기업 7년 차 직장인입니다. 요즘 여자친구와 결혼에 대해 진지한 이야기를 하면서 내 집 마련에 대한 고민이 생겼습니다. 저나 여자친구나 모두 서울에 직장이 있어서 서울 쪽으로 집을 알아보고 있는데요. 너무나도 비싼 서울의 집값 때문에 처음에는 전세로 시작할까도 생각했지만, 요즘 전세사기가 너무 많아 두렵더라고요. 

그렇다고 월세를 살자니 매달 나가는 비용이 클 것 같고, 그럴 바에는 차라리 내 집을 마련해서 시작하는 것도 나쁘지 않겠다는 생각까지 하게 되었어요. 어차피 월세 낼 거라면 그냥 대출 이자를 좀 더 내는 게 나은 것도 같고요. 문제는 집값이 비싸도 너무 비싸다는 거예요.

주변에 먼저 결혼한 선배들에게 물어보니 청약을 넣어보라고 하더라고요. 청약이 당첨되면 주변 시세보다 아파트를 몇억 원이나 싸게 살 수 있다는 걸 이번에 처음 알게 됐어요. 왜 그렇게 많은 분들이 왜 청약에 목을 매는지도 이해가 됐습니다. 저도 열심히 청약을 해서 내 집을 마련하는 것이 가장 좋은 방법일까요? 

먼저 결혼을 미리 축하드립니다! 좋은 배우자분을 만나 이렇게 내 집에 대한 고민을 하시다니, 고민하는 만큼 좋은 보금자리를 찾으실 수 있을 거라는 생각이 듭니다. 주변을 보면, 보통 결혼을 준비하면서 비싼 아파트 값을 실감하는 분들이 많아요. 그전까지는 막연하게 뉴스 기사로만 ‘서울의 집값이 비싸구나!’를 인식했다면, 결혼을 해서 진짜 내가 살집을 알아보기 시작하면 집값이 피부로 와닿기 시작하죠. 이렇게 낡은 아파트가 10억 원이나 된다고? 놀라움의 연속이지요.

그래서 오늘은 내 집을 마련하는 방법에 대해서 이야기를 해보려고 합니다. 꼭 신혼부부 한정은 아니고, 내 집을 마련하고자 하는 분들 모두가 알아두면 좋을 것 같네요.

 

로또만큼 대박인 청약

우리나라에선 내 집 마련이라고 하면 ‘청약’을 많이 떠올리죠. 주택청약은 청약 관련 예금을 통해서 일정한 요건을 갖춘 자를 대상으로 동시 분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도에요. 실제로 정부에서는 이 청약 제도를 통해서 신혼부부들에게 내 집 마련의 기회를 주려고 노력하고 있어요. 

특별공급물량을 따로 할당해 놓는다거나 분양가상한제 등을 시행해서 분양가가 높아지는 것을 의도적으로 막기도 하지요. 우리가 신문에서 보는 ‘로또 청약’이라는 단어도 정부에서 분양가를 높이지 못하도록 해서 주변 시세보다 몇억 원이나 낮게 분양을 받을 수 있기 때문에 생긴 말이에요. 실제로 얼마 전 93만 명이 청약한 흑석자이를 살펴보면, 주변 시세보다 5억 원 정도 저렴했다고 해요. 이 정도면 정말 로또라고 부를만 하죠? 단 2가구 모집에 93만 명이 넘는 사람들이 몰려든 데는 다 이유가 있는 거죠. 

주택청약은 무주택자에게 기회를 주는 좋은 제도임에 분명하지만, 1가지 단점이 있습니다. 그건 바로 당첨이 어렵다는 거예요. ‘로또 청약’이라는 표현에는 시세보다 몇억 원을 싸게 살 수 있다는 의미도 있지만, 그만큼 당첨되기가 어렵다는 뜻도 포함돼 있어요. 
당첨이 빨리 내 생각대로 되면 좋지만… 언제 될 지 모르는 청약에 기대어 막연하게 내 집 마련을 하는 것은 아무래도 리스크가 좀 있겠죠? 이런 부분들을 감안한다면 청약은 될 때까지 계속 넣어보되, 다른 방법으로도 내 집 마련을 위한 노력을 병행해야 합니다.

대방대림아파트를 검색하면 이렇게 현재 나온 매물들과 실거래가가 나오게 됩니다. 일단 내가 원하는 평수를 꼭 선택해주셔야 되고요. 가격순으로 매물들을 정리해줍니다. 그러면 9억7000만 원이 가장 저렴한 것으로 나오는데요. 아파트는 꼭 층수를 확인해야 합니다. 일반적으로 1층이 가장 저렴하고요. 중층이나 고층보다는 저층이 저렴합니다. 현재 네이버 부동산에 살펴보면 매물을 보면 6층 매물이 9억7000만 원에 올라와있네요. 이를 ‘호가’라고 합니다. 집주인이 팔려고 내놓은 매매 가격이지요.

이 가격이 적당한지 아닌지 감이 잡히지 않으니 실거래가도 살펴보아야 하는데요. 바로 위의 ‘시세/실거래가’를 클릭하면 확인할 수 있습니다

2023년 5월에 11층이 10억 3000만 원에 거래가 되었고요. 2023년 3월에는 11층이 9억3000만 원, 15층이 9억1500만 원에 거래가 되었습니다. 네이버에서는 친절하게 도표로도 실거래가와 시세 추이를 보여주고 있으니 참고하시면 좋습니다.
 
네이버 매물에 나온 건 6층이 9억7000만 원이었는데요. 가장 최근 거래인 11층이 10억3000만 원에 실거래 되었으니 비싸게 나온 물건은 아님을 짐작해볼 수 있지요. 대방대림아파트 84제곱미터는 9억 후반대가 현 시세임을 짐작해볼 수 있습니다. 그러면 우리가 6층 이상의 물건을 9억 초반대에 산다면, 시세보다 싸게 샀다고 볼 수 있겠지요? 

이처럼 실제 나온 매물들과 실거래가를 조사해서 대략적인 가격조사를 한 후에는 실제 공인중개사무소에 방문해야 합니다. 현지 공인중개사들에게 그 아파트의 가격대 움직임이라든지 분위기 등을 들을 수 있거든요. 이때, 공인중개사분들은 거래가 성사되어야 돈을 버는 사람임을 잘 기억하시고 인근 공인중개사무소를 꼭 2~3군데 들러보세요. 그러면 현장 분위기를 감안한 정확한 시세를 알 수 있습니다.


STEP 2. 발품과 유대감이 중요하다

여러분들이 공인중개사고, 어떤 매도인이 급한 사유로 인해서 시세보다 많이 저렴하게 아파트를 내놓았다고 해볼게요. 여러분들이라면 이 물건을 네이버 부동산에 올릴까요? 아니면 계약을 할만한 아는 고객들한테 먼저 연락을 할까요? 

네이버 부동산에 매물을 올리려면 시간과 비용이 소요됩니다. 친하게 알고 지내는 지인이라든가, 최근에 이런 아파트를 찾았던 고객에게 먼저 전화를 하지 않을까요? 그래서 공인중개사분과 좋은 관계를 만들어 놓는 것이 중요합니다. 좋은 관계를 만들라고 해서 뭔가 특별한 일을 해야하는 건 아니고요. 내가 이 아파트 매물이 나오면 계약할 것임을 공인중개사에게 분명히 인지시켜주면 됩니다. 

그러면 공인중개사 분은 ‘아! 이 사람은 정말 가격이 좀 저렴하면 계약을 할 사람이구나!’라고 생각하고 급매물이 나오면 먼저 연락을 하게 되지요. 그래서 직접 공인중개사무소를 찾아가고 공인중개사를 만나 자신이 찾는 매물과 계약의사를 정확하게 밝히는 노력이 중요합니다.

부동산 고수들이 공인중개사와 신뢰관계를 구축하는 방법을 몇 가지 소개해드릴게요. 먼저, 박카스를 한 박스 사가지고 공인중개사무소를 방문하는 분들이 있습니다. 공인중개사무소에 그냥 들어가서 이야기 나눠도 되지만, 뭐라도 사가지고 가서 이런저런 문의를 한다면 공인중개사분들도 훨씬 더 친절하고 자세하게 알려주겠죠? 사람 마음이라는 게, 오는 게 있어야 가는 게 있는 법이거든요. 투자자 입장에선 1만 원도 안되는 돈을 투자해 고급 정보들을 손쉽게 얻을 수 있는 방법이죠.

소수의 공격적인 부동산 투자자들은 아예 중개수수료의 일부를 먼저 주기도 합니다. 10만 원 정도의 금액을 미리 중개사에게 내는 것이지요. 급매물이 나오면 자기가 계약을 하겠다는 의사를 분명히 하는 건데요. 어차피 계약하면 줄 돈이니, 급매물을 선점한다는 측면에서 나쁘지 않은 방법이죠. 선금을 받은 공인중개사는 매물이 나오면 그 사람에게 가장 먼저 연락을 할 수 밖에 없게 됩니다. 집 값이 오르는 것이 확실하다면 이런 방법들이 충분히 가능합니다. 급매가에 계약이 성사되면 최소 몇천만 원을 버는 셈이니, 10만 원은 정말 작은 돈이지요.
 

STEP 3. 급매의 이유를 알아야 한다.

급매라는 것은 사정이 있어서 급하게 팔아야하는 물건입니다. 그 이유가 무엇인지를 알면 집을 사려고 하는 사람 입장에서는 굉장히 유리한 계약을 할 수 있게 됩니다. 급매로 집을 파는 데는 여러가지 이유들이 있을 수 있습니다. 급히 자금이 필요한 상황일 수도 있고요, 세금과 관련된 문제가 있어서 팔 수도 있습니다. 또 부모님이 가지고 있던 집이었는데 갑작스런 사망으로 상속의 문제가 생겼을 수도 있지요. 급히 팔려는 이유는 여러가지가 있을 수 있습니다. 분명한 건 급매의 이유를 알면 집을 싸게 사는데 많은 도움이 됩니다.

예를 들어, 당장 30일 후에 갚아야할 돈이 있어서 집을 파는 것이라고 해보겠습니다. 이 사실을 알면, 이 사람에게는 별로 시간이 없음을 알고 조금 더 과감하게 가격을 깎아보려는 시도를 해볼 수 있습니다. 아니면, 매매대금을 더 빨리 입금해줄 테니 가격을 좀더 내려달라는 말도 해볼 수 있겠지요.

이렇게 급매의 이유를 알면 이를 이용해 거래의 주도권을 가져갈 수 있습니다. 급매하게 된 이유는 매도인에게 직접 물어볼 수도 있지만, 매도자가 잠시 자리를 비웠을 때 공인중개사를 통해서 슬쩍 물어보세요. ‘왜 이렇게 싸게 파는 거예요?’ 물어보면 공인중개사가 자신이 아는 것들을 알려줄 겁니다.

상속 같은 경우에는 그 집의 건축물대장이나 등기부등본을 떼보면 짐작해볼 수 있습니다. 건축물대장이나 등기부등본에는 그 집이 누구 것인지와 나이가 나오거든요. 80~90세 이상의 고령자가 가지고 있는 집이 급매로 나왔다면 이 집은 상속이나 증여 때문에 급매로 나왔다고 추측해 볼 수 있지요. 

상속의 사례를 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 집을 가지고 있던 부모님이 돌아가시게 되면, 그 집이 자식들에게 상속이 됩니다. 그런데 문제는 집은 1채인데 자식은 2명이나 3명일 경우가 많다는 거죠. 집 1채를 1/2이나 1/3으로 나눌 수도 없고, ‘안방은 내가 가질게’ ‘거실은 네가 가져’ 이렇게 할 수도 없습니다. 가장 깔끔한 건 돈으로 나누는 것이지요. 그래서 집이 매물로 나오게 됩니다. 따라서 그 집의 등기부등본이나 건축물대장에 누구의 소유이고 나이가 어떻게 되는지를 확인해보세요. 이런 상황이 잘 맞아떨어지면, 정말 집을 싸게 살 수 있는 기회가 됩니다.